Продать заложенную квартиру возможно, но для этого необходимо согласие банка. Кроме того, следует подготовиться к небыстрой и непростой процедуре.
Первый шаг – договориться с банком. Первое, что нужно сделать, это поговорить с банковским сотрудником по вопросу условий, на которых банк согласится на продажу квартиры. Следует подготовиться к этому разговору, потому что банк непременно будет интересоваться причинами такого решения.
Однако, при наличии моратория на погашение кредита досрочно, будет невозможно продать квартиру.
Лишь после снятия моратория можно обсуждать продажу заложенной квартиры. То, что банк интересуется личными делами клиента, можно понять. Он уже одобрил вас как первоначального должника, произвел оценку своих рисков и вашей платежеспособности. Оценивать нового заемщика на ту же квартиру банк не заинтересован.
При этом любая сделка для своего проведения потребует времени. Скорее всего, банк настоит на заключении с покупателем нотариально заверенного предварительного соглашения. Благодаря этому документу покупатель обратится с иском в суд о принуждении к договору купли-продажи жилплощади. И на это уйдет немало времени.
Существует несколько схем продажи квартир, заложенных в банке
Самостоятельная реализация. Вслед за получением согласия банка и установлением суммы долга по кредиту на конкретную дату следует заключение в нотариальном порядке предварительного соглашения с покупателем квартиры.
Покупатель оплачивает ваш долг по кредиту, перечислив расчетный счет залогодержателя (кредитной организации) соответствующие денежные средства. Теперь вы остаетесь с закладной и банковским документом об отсутствии кредитного долга. В пределах срока, обозначенного в предварительном договоре, вам следует в регистрационной службе зарегистрировать:
- Освобождение продаваемой квартиры от обременения;
- Изменение собственника ипотечной жилплощади;
- Договор купли-продажи.
Сумму разницы между долгом по кредиту и стоимостью квартиры в день совершения сделки закладывают в депозитарную ячейку банка (любого). Доступ к ячейке станет открытым, как только договор пройдет регистрацию.
Сопровождение сделки банком. Эта схема похожа на предыдущую с той разницей, что банк сопровождает сделку, дает свою депозитарную ячейку, сам выходит на регистрационную службу. Денежные средства покупателя для погашения кредита вносятся в ячейку данного банка. При этом разница между кредитом и оговоренной стоимостью квартиры помещается в другую ячейку банка в соответствии с обычными условиями сделки по купле-продаже жилища.
О погашении кредита банк сообщает в регистрационную службу, затем передает закладную, и сделка с переходом прав регистрируется. Только после этого вы получаете разницу средств, заложенных в ячейке банка.
Продажа кредита. Этот способ продажи предполагает, что банк, одобрив нового заемщика, оформляет на него существующий кредит. Оформляется соглашение, по которому долг переходит к покупателю (новому собственнику). У него возникает право собственности на жилье, проданное вами, и обязанность оплачивать банковский долг. Таким образом, он заступает на место нового должника, сохраняя квартиру в залоге у банка.
На практике некоторые банки вообще не разрешают продажу заложенной квартиры. Но банки, дающие такое разрешение, предварительно всеми доступными методами отговаривают клиента от этого шага. Применяются даже серьезные штрафные санкции.
Встречаются, хотя и редко, более тяжелые случаи, когда банк не разрешает должнику самостоятельно продавать квартиру, а сразу выставляет ее по ликвидной стоимости на аукцион. Имеет смысл заранее поинтересоваться схемами поведения банка со своими должниками.
.jpg)
