Обременения - серьезные юридически обоснованные обстоятельства, ограничивающие право собственника на распоряжение своим недвижимым имуществом. Продать недвижимость с обременениями возможно, но при этом прежние обременения переходят к новому хозяину.
Поэтому на стадии покупки квартиры всегда проверяется наличие обременений. Сведения об обременениях объекта недвижимости содержатся в Едином реестре запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества. Реестр представляет собой электронную базу данных, держателем которой является Министерство юстиции Украины.
Следовательно, если информация об объекте недвижимости содержится в Едином Реестре, значит, объект находится под запретом отчуждения. К Реестру должен обратиться нотариус и проинформировать покупателя об обременениях в момент заключения сделки.
Но бывают случаи, в которых купить квартиру с обременением выгодно. Но даже и в этом случае нужно быть осторожным, понимать последствия покупки подобных объектов.
Рассмотрим существующие виды обременений:
1. Нахождение квартиры в залоге. Квартира может находиться в залоге у банка, если продавец не выплатил ипотеку. Такую квартиру продать без согласия банка нельзя. Многих привлекает возможность купить квартиру, находящуюся в залоге, ведь рыночная цена таких квартир как минимум на 10% ниже, чем обычных.
Купить заложенную квартиру можно двумя способами: путем погашения кредита и снятия обременений с квартиры либо путем перехода ипотечной ссуды от продавца к покупателю. Первый вариант более простой и прозрачный. Второй может быть выгоден тем, кто в любом случае собирался покупать недвижимость в кредит. Преимущества второго варианта: не взимается единоразовая комиссия (1-2%), экономия на экспертной оценке квартиры, возможность взять кредит с меньшим первоначальным взносом, нет нужды оплачивать услуги риэлтора и т.д.
Если вы склоняетесь к переходу ипотечной ссуды, убедитесь, что банк пойдет на смену заемщика, что вы соответствуете критериям банка (являетесь надежный плательщиком, подходите по возрасту и уровню доходов). Внимательно изучите условия кредита: процентные ставки, штрафы, пени, комиссии. Если такая сделка устраивает и банк, и покупателя, то следующий этап - подписание соглашения о сделке. Сделка происходит в банке с участием того нотариуса, который заверял ипотеку.
2. Обременения земельного участка. Обременение на землю устанавливается к порядку использования участка, при этом на собственника налагаются обязанности по соблюдению и выполнению обременения. Обременением земельного участка является сервитут - право какого-либо лица пользоваться участком, который не является его собственностью.
Например, когда соседи могут проходить или проезжать по участку собственника, прокладывать под его землей трубы и т. д. У владельцев такой недвижимости появляется обязанность - не препятствовать пользователям сервитута в осуществлении их прав. Конечно, о сервитуте лучше узнать заранее, до заключения сделки. Могут быть и другие виды обременений, например, запрет на снятие поверхностного слоя грунта с участка земли или установленные условия продажи, изменения целевого назначения земель, сроки начала или окончания застройки т.д.
3. Определение недвижимости как объекта аренды. Хотя квартиру, сданную в аренду можно продать и без согласия жильцов, но договор найма квартиры остается в силе. Только все права и обязанности по отношению к квартиросъемщику перейдут к новому владельцу. В течение всего срока, указанного в договоре, арендаторы могут пользоваться недвижимостью. Если вы хотите купить квартиру как раз для сдачи в аренду, то такой вариант обременения вам не помеха. Тем более, продавец, скорее всего, пойдет на уступку в цене.
4. Обременение на квартиру в случае несогласия совладельца на продажу. По закону, все, что было приобретено в браке, является собственностью обоих супругов. Даже если недвижимость покупалась на имя одного супруга, продать ее возможно лишь с согласия совладельца. Поэтому перед сделкой нужно получить письменное согласие супруга на продажу квартиры или участка. В ином случае, вашу собственность в будущем сможет отсудить супруг продавца.
Недвижимость, как квартиры на вторичном рынке, так и земельные участки, часто является объектом захватчиков - рейдеров. Обременения, в данном случае, могут выступить своеобразной защитой недвижимости от посягательств разного рода охотников, ведь захватить защищенные обременением квартиры совсем не просто.
